長租爆雷潮未消,蛋殼、自如為什麼着急上市

抓緊上市,各種問題和風險留待上市後解決,與在行業洗牌中落後、甚至在爆雷潮中倒下,他們需在這兩點之間做好權衡。

互聯網房地産行業才經曆過一波洗牌。曾經風光無限的平安好房、金色家園、愛屋吉屋們,在這場洗牌風波中紛紛潰敗。如今,互聯網長租公寓也進入到洗牌期。區别在于,行業馬太效應加劇、頭部運營商拼盡全力沖刺IPO,以求未來活得更好、更長久。

近段時間,蛋殼公寓、自如先後被曝出謀求上市的消息,且上市時間相當接近。

根據IPO早知道消息,蛋殼公寓據稱計劃最快今年赴美上市,募資金額為6-7億美元。蛋殼公寓于今年3月完成C輪融資,投後估值超過20億美元。

而據IFR ASIA報道,自如正考慮于2020年在美國上市,可能會籌集5-10億美元;據36氪此前獨家報道,自如于今年6月完成5億美元B輪融資,投前估值約為45億美元。

這意味着一年後,美國證券交易所很可能同時活躍着兩家來自中國的長租公寓股,蛋殼與自如的競争也從中國一級市場拓寬至美國二級市場。然而問題在于,長租公寓諸多行業難題仍懸而未決,此刻沖刺IPO是否操之過急?

橫亘在長租公寓面前的兩把刀

2017年之前,長租公寓一直被市場看好,先後聚斂了大量資本。但當熱潮退去,這一賽道的各種問題開始裸露在沙灘上。

根據同策研究院發布的一組數據,從2017年2月至2019年3月,已有20多家長租公寓品牌倒下。最新的案例是,樂伽公寓和杭州安閑居于今年7月先後宣布破産。與P2P、共享單車一樣,長租公寓正面臨“爆雷潮”。

事實上,長租公寓走過這麼多年,頭部玩家已無限接近二級市場舞台,行業仍有諸多難題尚未給出最佳解決方案。這些難題好似橫亘在市場玩家面前的刀,讓其進退兩難;而問題的誘因并非市場低迷,反而是因為市場過于火爆緻使行業野蠻生長。

第一把刀,躲不過的租金貸。租客要想“押一付一”,支付方式需多出一個中間環節:先向金融公司借取租房貸款,金融公司将租金一次性交給長租公寓,租客随後按月向金融公司還貸;否則,租客可能得一次性支付全部房租。這是分散式長租公寓的慣用手法,也是問題的根源所在。

有了金融機構提供的“糧草”,長租公寓運營商便有了持續開發的資本。但一味追求擴張、在粗犷的經營手段下,運營商盲目花出去的錢無法在短期内收回,資金鍊斷裂又交不上房屋所有人的房租,最終破産;運營商倒下後,房屋被房主收回,租客要麼得繼續還貸款,要麼個人征信被塗上黑點。

上海寓見公寓、杭州鼎家出現該問題後,上海、浙江等多地監管部門曾緊急叫停相關業務。但到今天該問題依然沒有厘正,可以看到黑貓投訴平台上,長租公寓仍有大量投訴與租金貸相關。

第二把刀,尚未成熟的盈利模式。長租公寓運營過重、盈利模式單一,運營方高度依賴地産資源,要想占領市場,就得不斷砸進資金盤下大量房源成為“二房東”,再出租給租客。

但一方面,長租公寓前期建設及改造投入大,用于擴張的資金流動性差,一旦房屋空置,這些錢便被套住,運營商還得多背上運維成本;另一方面,長租公寓盈利一般靠租金差和服務費(類似中介費),途徑單一、回報周期長,而房屋維護、家具折舊都是隐性成本。雖有企業已開始探索與公寓配套的保潔、搬家、娛樂設備等增值服務以擴寬盈利渠道,但模式是否可行、用戶需求如何目前還沒有得到驗證。

除這兩把刀之外,哄擡租金、虛假房源、甲醛及售後服務等問題,都成為長租公寓前進的攔路虎。未來自如、蛋殼公寓一旦上市成功,這些不穩定因素都可能成為股價挫傷的爆發點。

上市若非現在,又該是何時?

自如、蛋殼公寓雖未正面予以回應,但從市場上流出的信息來看,他們都義無反顧地選擇沖刺IPO。

經曆多輪洗牌、順利趟過“爆雷潮”生存至今的長租公寓,幾乎等同于拿到了決賽入場券,而自如、蛋殼又都是這些決賽選手中的佼佼者,長期霸占分散式長租公寓榜單前三名。此前兩家争奪房源、哄擡租金已經曆過多輪明争暗鬥,而今戰争遠未停歇,他們仍需不斷搭建自己的競争壁壘。

長租公寓除分散式外,還可細分為地産系和集中式。暫不讨論獨立成棟拿房的集中式長租公寓,與同小業主簽約獲取小區民宅的分散式長租公寓模式孰優孰劣,單與地産系長租公寓相比,分散系公寓出身就“清貧”得多。

萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等地産系長租公寓脫胎于地産公司,出生就含着金湯匙,房源、資金、品牌都是其優勢所在。旭輝領寓CEO張愛華曾坦言,有一個富爸爸沒有什麼壞處,就像富二代一樣家裡鋪的路會好一些,毫無疑問資金是公寓行業的基礎。

自如、蛋殼更多還得靠自己。他們缺錢,或者說,需要更多錢。

雖說行業目前限制性因素較多,分散式長租公寓還得順着這條路一直走下去,靠燒錢來大肆擴張、争奪市場份額,以鞏固其行業龍頭的優勢。在經營性現金流虧空的情況下,他們隻得靠持續融資來“續命”。随着大量長租公寓倒下,資本市場對于該賽道态度會愈加謹慎,未來從一級市場拿錢會越來越難,便隻能轉向二級市場,去講一個規模化經濟效益的故事。此外,渴望收益的投資人也會緊推企業上市。

事實上,對于上市這件事,蛋殼公寓可能更急一些。

早在2018年4月,蛋殼公寓完成B輪融資後,就有蛋殼公寓的區域經理向36氪透露,公司已處于上市的籌備狀态中。如今上市消息透出,蛋殼公寓計劃上市時間也早于自如。既然公司估值、房源數量都不及自如,那麼“長租公寓第一股”的稱号之于蛋殼或許意義非凡。

至于蛋殼和自如能否成功上市,市場不乏持消極态度者。但若非現在,又該是何時?抓緊上市,各種問題和風險留待上市後解決,與在行業洗牌中落後、甚至在爆雷潮中倒下,他們需在這兩點之間做好權衡。

*本文來源:36氪,作者:曹倩,原标題:長租爆雷潮未消,蛋殼、自如為什麼着急上市》。

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